买车位交了物业费还要交停车管理费业主维权失败！

Original 崔征方弘个案说法 2022-07-26

易

崔征

云南颐高律师事务所副主任

案情

孙先生五年前在某小区购买了一套商品房，为方便停车，他在买房子的同时，也买了小区的地下停车位。而五年来，孙先生不仅物业费年年交，小区物业每月还要收取60元的车位管理费。前段时间，公司派他到大连市内学习几个月，其间孙先生并未使用车位，物业依然收取相应的管理费，孙先生对此表示难以接受。

采访对话

方弘：业主买了地下停车位，为什么还要向物业交纳管理费呢？ 崔征律师：首先，我们要明确一下，这个案例准确的说，停车费确切的说其实应该叫做车位管理费或者是停车服务费。因为，这个停车费不同于我们在公共场所，把车开到一个停车位停在那里所交的停车费。所以，准确的说应该叫做“车位管理费”或者“停车服务费”。本案当中孙先生的困惑，我想很多业主都有。绝大多数业主都认为已经交过物业费了，这个车位也是自己的，就不需要再交停车管理费了，其实并非如此。因为，小区物业提供的是一种公共性的服务，服务的范围是小区的公共区域和公共的设施设备，停车位一旦归业主所有，就不应该包含在公共服务的范围之内。所以，买车位其实也就如同买房，交车位管理费，就相当于给这个房子交物管费。再换一个角度理解这个问题，同一个小区里的业主未必人人都买有车位，如果说物业费当中包含了车位的管理费，那么就会存在有车位的业主和没有车位的业主在缴纳物业费上的不公平。所以，通常情况下，车位的管理费都是单独收取的。 车位管理费具体收还是不收，要看物业和业主之间签订的《物业服务协议》，如果协议当中明确约定，业主交过物业费之后就不需要再交车位管理费，那么就不需要交。如果《物业服务协议》当中明确指出，物业的经营范围包括停车场的管理服务，那么业主在享受私家车的物业管理和服务的同时，就应当交车位的管理费用。因此，在本案当中，法院判决孙先生缴纳车位管理费，我想是也依据孙先生和物业公司所签订的《物业服务协议》当中，对车位管理费明确的约定。 方弘：其实，很多业主可能从来没有见过相应的协议，或者见过了但是没有仔细阅读，孙先生是使用了车位要交费，这个可以理解。但是，他几个月没有使用车位还要交费，这个合法吗？ 崔征律师：在实际生活当中确实会遇到这样的问题，因为业主长期出差，或者是购买的房子没有居住，导致车位长时间处于闲置状态。在这种情况下，需要业主大会或者是业主委员会与物业服务公司或者是停车服务管理方共同协商来确定。 其实，这个问题在司法实践当中的处理也不尽相同。有的观点认为，因为没有在自己的车位上停放车辆，而要求免收车位管理费，应该得到支持；还有的观点认为，即使没有使用车位，但车库的设施设备维护费、人员管理费并没有必然减少，所以应该收取停车费。确实是存在这两种不同的认识。我个人认为，对于长时间没有使用的停车位的收取，可以参考长期未居住、闲置达到了一定期限的房屋收取物业费的方式，因为这种房屋在物业费的收取上通常可以减免或优惠。因为，长时间没有使用的车位，在一定程度上能够减少物业的工作量和劳动成本。因此，我认为可以减免或优惠收取车位管理费。 方弘：很多人觉得交这个费用有道理，愿意交，但是交了以后物业公司的义务是什么，有没有很好得维护业主的车，一旦业主的车碰擦或者被划等等，是不是就应该由物业来承担这个责任了？ 崔征律师：这个问题很多业主都非常关注，从车位管理费交纳了之后，物业的义务上来说，我认为主要包括六个方面的内容： 第一、停车场物业应该配备专职的管理人员进行现场管理，负责车辆的有序行驶和停放。第二，负责设备的维护，比如说要保证停车场的监控、照明、排污、消防出入口等设备运行良好。第三，要做好监控和保安工作。第四，要有专职人员对停车场定时的进行巡逻，比如有的车主车灯没关，或者是车窗没关，发现了这些问题，要能够及时的通知到业主。第五，要配备保洁人员，保证停车场所的清洁卫生。第六，要接受物业管理委员会和业主的监督。从义务上来说，我觉得主要有这六个方面。车辆如果出现了被碰、被划，甚至严重的出现盗抢丢失的情况，应不应该追究物业的责任，主要的判断标准要看物业在自己的职责范围内是否尽到了应尽的义务，一旦物业能够证明自己已经尽到了自己的职责，那么物业是可以免责的。 物业的主要职责其实就是负责车辆的管理，比如说车辆的有序停放和进出，同时也要负责车场的照明、设备维护以及清洁等方面的工作。物业的管理工作其实并不包含对车辆的看管，也就是说对于车辆的安全物业是不负责的，发生机动车被盗或者损毁的事件，直接责任人是盗窃者或者破坏者，物业公司仅需在失职的范围内承担一定的责任。判断物业公司是否尽到职责，可以看保安人员是否能够做到定期巡查，车场内的监控是否安装的足够到位，这些监控的设备是否运行良好，最重要的是一旦发生了事情，能否调取监控录像协助调查，物业能否向警方提供巡逻值班表，外来人员进出记录是否完善等等。如果说物业公司在这些方面都做得很完善，发生车辆损毁或者丢失的情况下，能够有效的追踪线索，帮助业主提供相关的证据，那么我认为物业是可以免责的。 方弘：大家在签订协议的时候，尤其应该注意相关的条款，如果对缴纳车位管理费有异议的话，是不是可以不签？ 崔征律师：其实这个条款并不属于霸王性的条款。因为，根据各个省的物业服务收费管理实施办法，物业公司可以就车位的管理和服务方面收取一定的费用，所以说这一块不属于霸王条款。除非业主能拿出确凿的证据证明物业公司的收费不合理，没有进行相关的备案，才可以据此进行对抗。 方弘：我们也接到网友的咨询，业主从入住就没有看到过这个协议，都没有签，这种情况下，物业费或者车位管理费还要交吗？ 崔征律师：如果物业公司没有和业主签订《物业服务协议》的话，那么我们认为业主对此是不知情的，业主可以提出自己的抗辩理由。所以，物业公司和业主其实是属于一个平等的民事主体，双方的一系列权利和义务必须要有一个基础，就是《物业服务协议》，在业主不知情、没有签订的情况下，业主可以进行对抗。

结语

无论是我们为房子缴纳的物业管理费还是为车位缴纳的物业管理费，我们希望能够得到相匹配的服务。然而，业主在和物业公司维权的过程并不容易和轻松。因为，很多业主还没有意识到报团取暖，积极合作才是维权的根本！

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